Hogyan történik a végrehajtási joggal / jelzálogjoggal terhelt ingatlan adásvétele?

Két fogalom, eltérő következmények! Először vegyük a tulajdoni lapon teherként feltüntetett végrehajtási jogot. Általában pénztartozás, kötelezettségvállalás (pld. kezesség) után áll fenn, ennek biztosítására foglalja le a végrehajtó az ingatlant gyorsan és egyszerűen online, anélkül, hogy előre értesülnénk a foglalásról. A tartozás nem fizetése esetén a végrehajtó jogosult arra, hogy ingatlanunkat elárverezze, értékesítse. A végrehajtási jog törlése már sokkal nehezebb és tetemes költségekkel is jár. A végrehajtási jog már az adott ingatlanhoz fűződik, nem feltétlenül az ingatlan tulajdonosához, lehet mi tartozunk, de az is, hogy más helyett vállaltunk helytállást! A lefoglalt ingatlant a gyakorlati tapasztalat alapján, lényegesen a valós értéke alatt – a végrehajtási joggal terhelten is – el lehet adni, de az új tulajdonosnak marad a kötelezettsége az adós tartozásának megfizetése! Ezért mondják, hogy az alacsonyabb ár kicsit "zsákbamacska"!

Ha valaki ingatlant akar vásárolni, azt leginkább per-, teher- és igénymentesen szeretné megszerezni. Ehhez a bejegyzett végrehajtási jogot töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból (vagyis a tulajdoni lapról). A feleknek az adásvételi szerződés megkötése előtt egyeztetniük kell, hogy az ingatlan eladójának mekkora tartozása áll fenn (a tulajdoni lapon látható összeg csak az alaptartozás, amire különböző járulékok rakódnak) és hogy azt önerőből képes-e rendezni, vagy ehhez a vételárnak egy részét akarja felhasználni. Elsőként szükség van a végrehajtótól egy ún. tartozásigazolás beszerzésére a tehermentesítéshez szükséges összeg kimutatásával. Amennyiben ezen összeget az eladó nem tudja saját forrásból törleszteni, akkor a vevő azt "megelőlegezi" részére, vagyis a vételár egy részét közvetlenül a végrehajtó felé teljesíti, esetleg ügyvédi letétbe helyezi és onnan kerül sor a tartozás kifizetésére. Ezután lehet kérelmezni a végrehajtási eljárás lezárását, az ún. törlési engedély kiadását, valamint ez utóbbi birtokában az ingatlan-nyilvántartásból a végrehajtási jog törlését. Amikor a tehermentesítés hitelt érdemlő módon igazolásra került (az illetékes Kormányhivatal Földhivatali Osztályának a teher törléséről szóló határozatának vagy az ingatlan tehermentes tulajdoni lapjának a bemutatásával), akkor kerülhet sor a fennmaradó vételár megfizetésére.

Gyakrabban találkozhatunk jelzáloggal terhelt ingatlannal, hiszen sokan bankhitelből vásárolnak új otthont, állami támogatásokat vesznek igénybe, vagy kölcsönt kérnek és arra fedezetként adják ingatlanjaikat. Ismertetésünk keretében maradjunk a bankhitelnél, melynek esetében a bank, annak teljes visszafizetéséig, jelzáloggal terheli meg az ingatlant, sőt annak biztosítására rendszerint elidegenítési- és terhelési tilalmat jegyeztet fel a tulajdoni lapra. Lényeges különbség, hogy ha csak jelzálog van bejegyezve akkor annak terhével is megköthető az adásvételi szerződés, amennyiben azonban elidegenítési és terhelési tilalom is, akkor csak ezen terhek ingatlannyilvántartási törlésével. Az ingatlan tehermentesítéséhez a hitel végtörlesztésére (kivételes esetben más ingatlanra történő átterhelésre) van szükség. Itt is legelőször egy tartozásigazolást kell az eladónak kérnie a hitelező bankjától a fennálló tartozás pontos összegének megállapításához. A tartozást vagy az eladó fizeti meg a bankja részére önerőből, vagy a vevő (esetleg a vevő részére hitelt nyújtó bank) rendezi az eladó tartozását az ingatlan vételárának egy részletéből. Két utóbbi esetben közvetlenül az eladó hitelező bankja felé történik a teljesítés. Ezt követően a bank által kiállított törlési engedély birtokában kérhető a jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom törlése.

Melyek az ingatlan eladás utáni adózás, illetve ingatlan vásárlás utáni illetékfizetés szabályai?

Az ingatlanértékesítéssel (és a vagyoni értékű jog átruházásával) kapcsolatos adózási, illetve az ún. visszterhes vagyonátruházási illetékkel kapcsolatos szabályok igen terjedelmesek, ezért nem kívánjuk azokat részletesen bemutatni, mindössze egy rövid, képletes tájékoztatót szeretnénk nyújtani.

Mi az az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás?

Európai Unióban is kiemelt digitális fejlesztés körében, 2024. február 1. napján lép hatályba hazánkban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.), melynek alapján a földhivatali eljárás teljes egészében elektronikussá válik, megszűnik a papír alapú ügyintézés. Természetesen az átalakítás hosszabb folyamat, vélelmezhetően több évet vesz igénybe és a jogszabály biztosítja az átmeneti idő alatt az eddigi "hagyományos" eljárás működését!

Az ingatlan-nyilvántartás digitalizálásával átalakul egyrészt a földhivatali rendszer (egyetlen, országos illetőségű szerv létrehozásával), másrészt az eljárás folyamata, harmadrészt pedig az ingatlannyilvántartás összeköttetésre kerül a személyes adatokat nyilvántartó más hatóságokkal (pld. személyi adat- és lakcímnyilvántartás).

A E-bejegyzéses eljárás használatához szükséges lesz, hogy a szerződő felek is elektronikusan azonosíthatóak legyenek, ilyen azonosító például az e-személyi (ezért is a hosszabb időbeli átmenet).

Az ingatlannyilvántartásban nyilvántartott adatok köre lényegesen bővül, minden lényeges adatot, tényt, terhet egy helyen, az ún. "tulajdoni lapon" tudunk megtekinteni.

Az eljárási kérelmeket egy elektronikus űrlap kitöltésével lehet majd beadni (kötelező jogi képviselettel), az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratoknak az ügyvéd/közjegyző által elektronikus okirattá alakított és elektronikus aláírással ellátott példányával. A kérelmeket a rendszer azonnal ellenőrzi, a beadványokat széljegyzi, így ranghelyet alapítani csak egy formai szempontból megfelelő beadvánnyal lehetséges. Bevezetésre kerül az automatikus döntéshozatal, vagyis bizonyos ügyeket a rendszer automatikusan el is bírál. Ez esetben a mellékelt dokumentumokat nem, csak az elektronikus űrlapot vizsgálja a rendszer, vagyis az eljáró jogi képviselőnek (ügyvéd) van kiemelt felelőssége a szerződés létrehozása és a kérelmek, adatok helyes kitöltése terén.

A teljeskörű digitalizációval létrejött elektronikus ingatlan-nyilvántartási adatbázis képes lesz más adatbázisokkal kommunikálni, így pl. az ingatlantulajdonosok adatai folyamatosan frissülnek (a természetes személyek adatai a személyi adat- és lakcímnyilvántartásból, a cégnyilvántartásban szereplő jogi személyek adatai pedig a cégnyilvántartásból).

Várhatóan tehát lényegesen csökkenni fog az adminisztrációs teher, főként a hivatal oldaláról és felgyorsul az ügyintézés. Az előkészítés alatt álló rendszer tervezet szerint akár 1 órán belül is megtörténhet a tulajdonosváltozás bejegyzése!

Tudástárunk ezen ismertetését – mint a szakmai felkészülésben részt vevő ügyvédek - folyamatosan frissíteni, igazítani fogjuk az e-bejegyzés ingatlannyilvántartási eljárás aktuális ismereteihez!